Die „brutalstmögliche“ Sanierung

In diesen Tagen fühlen sich viele Vareler Bürger in der Diskussion um den Erhalt des Waldstadions an die Vorgänge in Dangast um 2013 erinnert. Peter Beyersdorf hat auch knapp und präzise die Übereinstimmungen beschrieben und es kommt einem in der Tat so vor, als wollte die Stadtverwaltung einen Coup nochmals versuchen.

Doch es gibt Unterschiede: Während man seinerzeit in Dangast einen finanziell maroden Kurbetrieb in der „brutalstmöglichen“1 Form sanieren wollte, der einen ebenso sanierungsbedürftigen Kommunalhaushalt belastete, so wird nun in Varel kein Handlungszwang begründet. Hier beschränkt man sich allein auf die in Aussicht gestellten Fördergelder. Der seit langem geäußerte Wunsch der Rasensportvereine nach einem ganzjährig nutzbaren Sportplatz mutierte in den Büros der Stadtverwaltung zu einem Sportzentrum, dessen Entwicklungspotenzial den Bau eines neuen Hallenbades, neuer Sporthallen, weiterer Feldplätze und einer Veranstaltungshalle mit 400 – 800 Plätzen beschreibt.

Für all dies sollen zwecks Gegenfinanzierung die Flächen des Waldstadion-Areals verkauft werden – und wenn Bürgermeister Wagner von der Notwendigkeit eines Entwicklungskonzeptes Windallee spricht, dann dürften mittelfristig auch das Tivoli samt Parkplatz, die Weberei2 und das Schulgelände der Heinz Neukäther Schule/Pestalozzi-Schule zur Disposition stehen.

Dem blumigen Strauß an Versprechungen und Möglichkeiten, die sich in Langendamm bald entfalten sollen, steht ein Mangel an plausiblen Sachargumenten gegenüber. Es überrascht auch, wie selten Statements der Stadträte von SPD, CDU, FDP und BBV in den lokalen Medien zu lesen sind. Es ist, als würde sie ihren eigenen Visionen nicht glauben. So ist dieser Text hier eine Skizze, die sich aus einzelnen Mosaiksteinen zusammensetzt. Mosaiksteinen, die so zusammengestellt eine Art von Phantombild ergeben:

Anfang 2018 konstatierte man, dass es im Landkreis und somit auch in Varel vor allem an kleineren, preisgünstigen Mietwohnungen mangele. Zwar zeichnet sich mit dem demografischen Wandel ein Bevölkerungsrückgang ab, doch im Segment der kleineren, preisgünstigeren Mietwohnungen würde sich ein Mangel entwickeln. Ebenso im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, der lange Zeit vernachlässigt wurde. Ein Jahr später, am 31.12.2018 äußerte sich Bürgermeister Wagner gegenüber der NWZ, dass demgegenüber die Entwicklung der Einwohnerzahl die Attraktivität der Stadt Varel dokumentiere. Daher wäre es das Ziel der Stadtverwaltung, Bauland zu entwickeln. In der Stadtplanung setze man hier auf die sogenannte Nachverdichtung. Im Juli 2019 wurde der bundesweit beachtete IW-Report 28/2019 „Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg“ von R. Henger und M. Voigtländer veröffentlicht, der für den Landkreis Friesland eine 178% Überversorgung an fertiggestelltem Wohnraum konstatierte. Einfach gesagt: Es wurde fast doppelt so viel gebaut wie gebraucht wurde. Damit – und das ist das wirklich Kuriose – zeigt Friesland die gleiche Tendenz wie etwa die Landkreise Wittmund (167%), Schaumburg (190%), Vogelsbergkreis (230%), Nordfriesland (230%) u.a.m. Allesamt ländliche Gebiete mit touristischen Erholungswert, die für die Mittelschicht ideale Immobilienangebote als Kapitalanlagen zu bieten scheinen.

In Friesland kommt aber noch ein weiteres Moment hinzu: Es steigen die Wohnungspreise stärker als die Mietpreise3, d.h. es ist langfristig günstiger zu mieten als eine Wohnung zu kaufen. Wer also baut, will vor allem vermieten – und das nicht an eine finanzschwache Klientel. Man baut weniger für den Eigenbedarf oder aus Interesse an einer biederen Kapitalanlage, sondern spekuliert auf einen stabilen Profit. Sollte sich der Markt weiterhin so entwickeln, dann ist eine Wertsteigerung der Immobilie ohnehin zwangsläufig. All das ist in einer marktwirtschaftlichen Gesellschaft nichts Anrüchiges, doch geschieht dies auf Kosten öffentlicher Ressourcen, dann ist Widerspruch Pflicht.

In Varel, wo man sich auf die Nachverdichtung konzentriert, sollen das Waldstadion, der Schlackeplatz und die Deharde-Wiese zu Bauland umgestuft werden. Die Flächen zwischen Windallee und Steinbrückenweg sind in ihrer Lage nur potenziell wertvoll. Erst durch eine Umwidmung der Nutzung könnten sie ihren spekulativen Wert entfalten, d.h. würde die Stadt die 25.000 m² im günstigen Fall für 180,- €/ m² verkaufen, so wäre das ein Erlös von 4.500.000 €. Davon müssten die Erschließungskosten für das Areal wiederum abgezogen werden. Diejenigen, die nun aber dieses Bauland verkaufen und bebauen, würden dann den Wert dieser Flächen um ein Vielfaches steigern, so dass man wohl durchaus von mindestens 15 Millionen € sprechen kann. Diese Wertsteigerung aber ist allein in privater Hand und der Kommune bzw. den Einwohnern endgültig entzogen. Die Bebauung wird wohl kaum bedarfsorientiert sein, d.h. kleinere, günstigere Mietwohnungen mit sozialgebundener Mietpreisbindung. Auch stehen die Einnahmen, die hier durch die Grundsteuer generiert werden könnten, in keinem Verhältnis zu den privaten Gewinnen.

Der Restrukturierungsmanager Johann Taddigs, der nun auch im Gespräch ist für die Leitung des neuzugründenden Eigenbetriebes „Wohnungswirtschaft der Stadt Varel“, dürfte in seiner unsentimentalen Art so umsichtig vorgehen, wie er es in Dangast schon gezeigt hat: brutalstmöglich.

Man kann sagen, dass dieses Mosaik, was hier skizziert ist, nicht stimmig ist, dass es viele leere Stellen hat und man überhaupt das Positive vermisst, doch ich möchte zu bedenken geben, dass diese Zeilen nur ein Versuch sind, hinter der zaghaften Argumentation, den dürftigen Projektbegründungen, den übereilten Entwurfskizzen4 und den blumigen Versprechungen der Stadtverwaltung einen Sinn zu erkennen. Es ist der Versuch, die Zusammenhänge zu verstehen, weshalb ein Bürgermeister so massiv auf eine fantasielose Projektskizze beharrt, ohne sie substantiell in ihrer Notwendigkeit oder gar in ihrer sozialen Vision begründen zu können. Offensichtlich geht es nicht um den Sport, sondern um die postulierte Attraktivität der Stadt Varel, die aber gerade mit den geplanten Baumaßnahmen der Stadtverwaltung irreversibel beschädigt werden würde5. Ist dieses Mosaik- oder Phantombild nicht zutreffend, dann darf ich allerdings erwarten, dass man meine Überlegungen argumentativ widerlegt.

Im Kern wird das Förderprogramm zur Sanierung kommunaler Sportstätten hier in Varel auf eine bloße Wirtschaftsförderung reduziert. Der Sport selbst ist für die Stadtverwaltung das Vehikel, mit dem der lokalen Immobilien- und Bauwirtschaft neue Ressourcen auf Kosten des öffentlichen Eigentums und der Daseinsvorsorge zugeführt werden soll. Die Privatisierung der öffentlichen Flächen Waldstadion, Schlackeplatz, Deharde-Wiese, Weberei und Tivoli wäre für die Stadt Varel nicht nur ein kulturhistorischer Verlust, es wäre auch der unwiederbringliche Verlust eines innerstädtischen Erholungsraumes mit unvergleichlichem Entwicklungspotenzial für einen lebendigen Ort als öffentlichen Raum der Begegnung und des Zusammenlebens.

von Norbert Ahlers

Eine alte Kreuzung in Varel, die die Neue Straße und Hindenburgstraße zusammenführte. Links im Bild eine Grünfläche, der alte Stadtfriedhof, heute eine Parkplatzfläche an der B 437.  – Bild: Villa Schmalfilm

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1) Wortschöpfung vom ehemaligen hessischen Ministerpräsidenten Roland Koch. Bedeutung laut Duden „ohne jegliche Rücksichtnahme“.

2) Bei der Bürgerfragestunde sagte Wagner, dass er mit den Jugendlichen schon im Gespräch sei, einen neuen Standort für die Skaterbahn zu erörtern und das Biker-Gelände im Entwurf des Langendammer Sportpark ist nicht weniger beredt.

3) Es erstaunt doch, wenn im Vergleich des Kauf-Miet-Verhältnisses der Landkreis Friesland (wie auch der Vogelsbergkreis und Nordfriesland) die gleiche Dynamik zeigen wie die Städte Düsseldorf, München, Stuttgart, Berlin und Hamburg, also die Brennpunkte der aktuellen Wohnungsnot. Nicht, dass die Situation in Friesland mit der in Hamburg zu vergleichen ist,  die bizarre Gemeinsamkeit verblüfft dennoch.

4) Beispiel: So findet sich in der Entwurfsskizze ein Badmintonfeld unter freiem Himmel. Badminton ist ein Hallensport. Meint man aber Crossminton, so sollte das Feld auch als solches bezeichnet werden. Allerdings spielt kaum jemand in Varel diese Variante des Badmintons.

5) Es ist nicht unwahrscheinlich, dass der geplante Sportpark Langendamm mit all seinen möglichen Erweiterungen sich im Ergebnis ebenso unbeeindruckend entpuppen wird, wie der Seekurpark in Dangast.

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Eine Antwort zu Die „brutalstmögliche“ Sanierung

  1. Sigrid Busch schreibt:

    Der Artikel trifft mal wieder genau den Punkt. Excellente Analyse. Die Umwandlung des Areals Waldstadion, Schlackeplatz und Wiese hinter der Dehardehalle in Bauland halte ich städteplanerisch für einen folgenschweren Fehler. Es ist die letzte größere zusammenhängende Grünfläche in unserer Stadt, die leichtfertig nach dem öffentlich bekundeten Willen der Mehrheitsgruppe im Vareler Stadtrat zerstörrt werden soll.

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